Росреестр утвердил конкретные критерии, по которым участок может быть признан заброшенным и подлежащим изъятию.
Ужесточается ответственность за нарушения. Штрафы для физлиц составят 20-50 тыс. рублей, для организаций — 400-700 тыс. рублей. Если кадастровая стоимость участка определена, то штраф рассчитывается как процент от нее.
Причины и последствия реформы
По данным Росреестра, в настоящее время порядка 15% садовых и огородных участков в России фактически заброшены и не используются по назначению. Это огромный массив земли — около 2 млн участков, которые нужно возвращать в оборот. Кроме того, в последние годы участились случаи нецелевого использования участков — люди открывают в СНТ автомастерские, хранят строительные материалы, сваливают мусор. Это не только портит жизнь соседям, но и негативно влияет на экологию, провоцирует лесные пожары.
Ужесточение правил содержания участков может привести к росту предложения на загородном рынке. Те владельцы, которые держали землю про запас и не готовы ей заниматься, могут поспешить от нее избавиться. Правда, не факт, что это приведет к снижению цен. Скорее просто увеличатся альтернативы для покупателей.
Какие участки под угрозой?
Росреестр определил подробные критерии «заброшенности» для разных категорий земель. Они зафиксированы в специальном постановлении ведомства.
Итак, участок под ИЖС может быть признан заброшенным, если:
В течение 2 лет не заложен фундамент или не появились конструктивные элементы здания
В течение 5 лет не зарегистрирован жилой дом, права на который не оформлены в Росреестре
Для садовых участков критерии следующие:
Расположенные на участке здания или сооружения разрушены и не восстанавливаются 5 лет
Захламление и загрязнение территории на площади более 50% участка
Наличие сорной растительности высотой более 1 м на той же площади
Наличие древесной и кустарниковой растительности, произрастающей беспорядочно и не являющейся элементом благоустройства —
Систематическое невыполнение обязательных мероприятий по охране почв и защите растений (например, непринятие мер по борьбе с сорняками, вредителями, нарушение севооборота) —
Неиспользование участка для выращивания сельхозкультур или осуществления иной связанной с сельхозпроизводством деятельности 3 года
Для огородных участков действуют аналогичные требования, кроме пункта про здания и сооружения (их там изначально быть не должно).
При этом важная деталь — одного лишь факта «неухоженности» участка еще недостаточно для применения санкций. Должна быть совокупность нарушений. Например, просто наличие дикорастущих деревьев или декоративного луга вместо грядок — это еще не повод для изъятия. А вот если половина участка покрыта метровыми сорняками, завалена мусором, а садовый домик разрушается на глазах — тогда возникает угроза.
Как могут изъять участок?
Процедура изъятия участков стала проще. Она осуществляется по решению органа местного самоуправления или специальной муниципальной комиссии на основании выявленных нарушений. Причем владельца должны уведомить о планируемом изъятии и дать возможность исправить нарушения. Но если он не примет мер, участок может быть принудительно изъят через суд.
При этом предусмотрена компенсация бывшему собственнику. Ее размер определяется соглашением сторон или решением суда. Правда, рассчитывать на серьезные суммы вряд ли придется. Ведь, по сути, изымается недвижимость, которая и так не используется и, скорее всего, не имеет высокой рыночной стоимости. К тому же из компенсации будут вычтены расходы на устранение нарушений и восстановление участка.
Как защитить участок
Земельные юристы советуют собственникам загородной недвижимости не дожидаться претензий от надзорных органов, а действовать на опережение.
Вот несколько рекомендаций:
Следить за состоянием участка, регулярно проводить минимальные работы по уходу. Даже банальная стрижка газона и обрезка кустарников пару раз в сезон могут спасти от придирок.
Если на участке есть незарегистрированные постройки — срочно узаконить их по дачной амнистии. Закон пока позволяет оформить строения в упрощенном порядке и без разрешения на строительство.
В случае судебного разбирательства важно доказать, что вы начали принимать меры для устранения нарушений. Как правило, суды учитывают такие обстоятельства и дают время на исправление ситуации.
Если нет возможности самостоятельно заниматься участком — имеет смысл сдать его в аренду или продать. Ведь с появлением нового собственника отсчет срока «простоя» начнется заново.
Крайний вариант — переоформить участок на родственника или друга. Это тоже обнулит претензии по срокам неиспользования, хоть и выглядит как не очень красивая уловка.
Кому выгодны изменения?
В целом закон назрел и преследует здравые цели — стимулировать эффективное использование земельных ресурсов и избавиться от бесхозных, замусоренных участков, которые портят облик населенных пунктов.
плюсы для добросовестных собственников очевидны — они получат защиту от нерадивых соседей, мусорящих и разводящих грязь на своей территории. Да и пожароопасность должна снизиться. Ведь сорняки и сухостой — главные союзники огня.
Кроме того, вовлечение заброшенных участков в оборот может слегка оживить загородный рынок, простимулировать сделки и, возможно, сбить цены за счет роста предложения. Для покупателей это скорее плюс.
Минусы и риски тоже есть. В первую очередь, для владельцев «про запас», которые не планировали в обозримом будущем осваивать купленную землю. Им придется перестраивать планы и, возможно, продавать актив.
Кроме того, велик риск злоупотреблений и давления на собственников со стороны недобросовестных соседей или чиновников. Не исключено, что предлогом для изъятия земли могут стать надуманные основания, а истинной целью будет банальный рейдерский захват приглянувшегося кому-то участка. Особенно в престижных районах с дорогой землей. Получить лакомый кусок через торги по бросовой цене — мечта многих деятелей.
Конечно, собственники могут защищаться в судах. Но легче и дешевле просто не допускать поводов для придирок, содержать участок в относительном порядке. Пара выходных с газонокосилкой — и нервы целы, и земля при вас.
В заключение
Подводя итог, можно сказать, что изменения в законодательстве существенно повышают риски для недобросовестных собственников земельных участков. Простой и «запустение» теперь могут обернуться весомыми штрафами и потерей актива.
Опасаться стоит не только дачникам-нерадивцам. Слишком уж лакомой становится возможность изъять землю у законопослушных владельцев по формальным поводам. Так что расслабляться не стоит никому. Иначе мечты о домике с огородом могут обернуться разочарованием и убытками.
В любом случае, игнорировать новый закон не получится. А значит, стоит заранее продумать стратегию действий. Для кого-то это будет приведение участка в порядок, для кого-то — продажа или переоформление. Универсальных рецептов нет. Но главное — не наступать на грабли и действовать на опережение. И тогда суровый закон обернется не проблемой, а стимулом к более рачительному отношению к собственности.